Mua nhà đất qua hình thức lập vi bằng có hợp pháp không?

Trên thực tế hiện nay, rất nhiều trường hợp mua nhà đất qua hình thức lập vi bằng. Vậy, mua nhà đất theo hình thức lập vi bằng có hợp pháp không?

– Theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về Tổ chức và hoạt động của thừa phát lại (“Nghị định 08/2020/NĐ-CP”) quy định: Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định.

– Tại khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định: Vi bằng không thể thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

–  Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định về việc công chứng, chứng thực đối với giao dịch mua bán nhà đất như sau:

“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải      thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2.Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.”

–       Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”

–       Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định các trường hợp không được lập vi bằng, trong đó trường hợp không được lập vi bằng là:

• Xác nhận nội dung, ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi của hoạt động công chứng, chứng thực;
• Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Đối chiếu với các quy định của pháp luật nêu trên thì giao dịch mua bán nhà đất phải thực hiện công chứng theo quy định của pháp luật và không được phép lập vi bằng.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản điểm 4; điểm b khoản 8 Điều 32 Nghị định 82/2020/NĐ-CP ngày 15/07/2020 thì thừa phát lại lập vi bằng xác nhận nội dung, ký tên trong giao dịch mua bán đất đai còn bị xử phạt vi phạm hành chính và tước quyền sử dụng thẻ thừa phát lại từ 06 tháng đến 09 tháng.

Như vậy, việc lập vi bằng chỉ xác nhận có sự kiện giao dịch xảy ra trên thực tế chứ không có giá trị xác định giao dịch đó là hợp pháp. Và việc mua bán nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng sẽ không được xem là hợp pháp